Os imóveis são frequentemente o bem de maior valor no patrimônio de um casal — e também os que geram mais disputas em caso de divórcio ou sucessão. Por isso, o planejamento matrimonial em relação aos imóveis precisa ser cuidadoso, com atenção especial ao registro e à documentação.

Neste artigo, explico como o planejamento matrimonial deve abordar os imóveis — tanto os que cada cônjuge traz para o casamento quanto os adquiridos durante a união.

O imóvel trazido para o casamento é bem particular?

Sim, na maioria dos regimes de bens. Na comunhão parcial — o regime mais comum — o imóvel que cada cônjuge tinha antes de casar permanece como bem particular, não sujeito à partilha em caso de divórcio.

Na comunhão universal, os imóveis anteriores ao casamento se comunicam (tornam-se comuns), a menos que o doador ou testador tenha incluído cláusula de incomunicabilidade.

Como registrar corretamente um imóvel adquirido durante o casamento

Quando um imóvel é adquirido durante o casamento, o regime de bens define automaticamente a propriedade. Mas algumas situações exigem atenção especial no registro:

Imóvel comprado com recursos mistos

Se parte do valor pago veio de recursos anteriores ao casamento (ou de herança) e parte de recursos do casal durante a união, é importante documentar essa origem no momento da compra. A escritura pode mencionar que parte do valor pago tem origem em bem particular de um dos cônjuges.

Imóvel comprado apenas no nome de um dos cônjuges

O imóvel adquirido durante o casamento em comunhão parcial pertence a ambos os cônjuges, mesmo que esteja registrado apenas no nome de um. Mas isso pode gerar problemas práticos na venda ou na obtenção de crédito. O ideal é registrar em nome de ambos.

O pacto antenupcial e os imóveis

O pacto antenupcial pode estabelecer regras específicas para o tratamento de imóveis no casamento:

• Imóveis trazidos para o casamento permanecem como particulares de cada cônjuge (em qualquer regime)
• Imóveis adquiridos durante o casamento com recursos particulares permanecem como particulares
• Regras sobre benfeitorias e reformas em imóveis particulares
• Tratamento de imóveis financiados: o que acontece com as prestações pagas durante o casamento

Imóvel financiado e o regime de bens

Quando um imóvel é financiado e as prestações são pagas durante o casamento, mesmo que o imóvel tenha sido adquirido antes, podem surgir discussões sobre o valor das prestações pagas com recursos comuns do casal. Essa situação exige análise cuidadosa no planejamento matrimonial.

Planejamento sucessório de imóveis

Para os imóveis, o planejamento sucessório pode incluir:

• Testamento: Destinar o imóvel a herdeiros específicos, dentro do limite da quota disponível
• Doação com reserva de usufruto: Transferir o imóvel em vida para os filhos, mantendo o direito de uso e renda até o falecimento
• Holding familiar: Transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, facilitando a gestão e a sucessão

Perguntas frequentes sobre imóveis e planejamento matrimonial

Se eu financiar um imóvel antes do casamento mas pagar as prestações depois, ele é bem comum?

Em regra, o imóvel financiado antes do casamento é bem particular — mas o cônjuge pode ter direito de reembolso proporcional ao valor das prestações pagas com recursos comuns durante o casamento. A situação exige análise individualizada.

Posso vender um imóvel comum sem a assinatura do cônjuge?

Não. A venda de imóvel que pertence ao casal (bem comum) exige a outorga uxória ou marital — ou seja, a assinatura de ambos os cônjuges (ou a autorização judicial).

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Dra. Stephanie Lopes | OAB/BA 83.030 | Advogada especialista em Planejamento Matrimonial e Direito Imobiliário